Reforma Tributária e investimento imobiliário: por que o tipo de imóvel passa a importar ainda mais

Ao analisar um imóvel para investimento, algumas perguntas são tradicionais.

• Quanto custa?
• Quanto pode gerar de aluguel?
• Qual é a rentabilidade esperada?
• Qual é o potencial de valorização?
• Qual é o risco de vacância?

Com a Reforma Tributária, outra pergunta passa a ganhar importância:

como esse imóvel será explorado?

A introdução do IBS e da CBS trouxe regras próprias para as operações imobiliárias. Na locação, a legislação estabeleceu redução de 70% das alíquotas dos novos tributos e criou, para a locação residencial, um redutor social aplicado por bem imóvel.

Isso significa que dois patrimônios capazes de gerar exatamente a mesma receita de aluguel podem apresentar bases tributáveis diferentes.

E essa diferença pode começar a influenciar a própria decisão sobre qual imóvel comprar.

O redutor social muda a matemática da locação residencial

Nas operações sujeitas ao IBS e à CBS, a locação residencial conta com um redutor social mensal por bem imóvel.

O valor legal de referência é de R$ 600 por mês, sujeito à atualização nos termos da legislação.

Considere, de forma simplificada, um imóvel residencial alugado por R$ 2.000 mensais.

Aplicado o redutor de R$ 600, a base considerada para IBS e CBS, antes de outros elementos que possam interferir na apuração, passa a ser de R$ 1.400.

Quanto menor o valor individual do aluguel, maior tende a ser o peso proporcional desse redutor.

Esse detalhe produz uma consequência interessante para quem está formando uma carteira imobiliária.

Um imóvel de R$ 10 mil ou dez imóveis de R$ 1 mil?

Imagine uma estrutura já sujeita ao regime regular de IBS e CBS e duas possibilidades de investimento residencial.

Na primeira, existe um único imóvel alugado por R$ 10.000 por mês.

Na segunda, existem dez unidades imobiliárias residenciais distintas, cada uma alugada por R$ 1.000 mensais.

Nos dois casos, a receita bruta é exatamente a mesma: R$ 10.000 por mês.

Mas o efeito do redutor social é diferente.

No primeiro cenário, existe um único redutor de R$ 600. Assim, sobre uma receita de R$ 10.000, a base após a aplicação do redutor seria de R$ 9.400.

No segundo cenário, cada uma das dez unidades possui seu próprio redutor. Em um aluguel de R$ 1.000, o redutor de R$ 600 deixa uma base de R$ 400 por unidade. Nas dez unidades, a base total seria de R$ 4.000.

Temos, portanto, a mesma receita bruta de R$ 10 mil mensais, mas bases muito diferentes: R$ 9.400 em um cenário e R$ 4.000 no outro.

Isso não significa que comprar dez imóveis pequenos seja necessariamente melhor do que comprar um imóvel de maior padrão.

Significa algo mais relevante para o planejamento: a Reforma Tributária tornou a própria composição da carteira uma variável tributária.

O benefício é por imóvel

Há um detalhe importante nessa comparação. O redutor social é aplicado por bem imóvel.

Portanto, o exemplo pressupõe a existência de dez unidades imobiliárias distintas. Não se deve presumir que a divisão econômica ou operacional de um único imóvel em vários espaços produzirá automaticamente o mesmo resultado tributário.

A estrutura jurídica dos ativos também importa.

Por isso, a análise pode começar antes da aquisição. Comprar dez unidades autônomas e comprar um único imóvel de valor equivalente não são necessariamente decisões equivalentes sob a perspectiva do IBS e da CBS.

Residencial e comercial também podem produzir resultados diferentes

O tipo de imóvel acrescenta outra camada à decisão. O redutor social está ligado à locação residencial.

Isso significa que dois imóveis com o mesmo preço e capazes de gerar a mesma receita podem apresentar resultados tributários diferentes se um for destinado à moradia e o outro à exploração comercial.

Imagine um apartamento residencial e uma sala comercial, ambos capazes de produzir R$ 10 mil mensais de aluguel.

Na análise tradicional, o investidor poderia comparar preço de aquisição, rentabilidade, risco de vacância, prazo dos contratos, despesas e potencial de valorização.

Agora, o tratamento tributário da operação também precisa entrar nessa conta.

Isso não torna automaticamente o imóvel residencial melhor. Um imóvel comercial pode oferecer aluguel maior, contrato mais longo, menor rotatividade ou outras vantagens econômicas que compensem a diferença tributária.

A mudança está justamente aí: a comparação precisa considerar o resultado depois dos tributos, e não apenas o aluguel bruto oferecido pelo imóvel.

O modelo de locação também importa

Nem toda exploração residencial é igual. Um apartamento destinado a um contrato residencial convencional e outro utilizado predominantemente para locações de curta duração podem estar submetidos a tratamentos distintos dentro do novo sistema.

Isso é especialmente relevante para imóveis adquiridos com estratégia de exploração por temporada ou por plataformas digitais.

Do ponto de vista financeiro, uma locação de curta duração pode oferecer receita bruta superior. Mas pode também envolver maior vacância, mobiliário, limpeza, administração, rotatividade e custos operacionais.

Agora, a tributação passa a ser mais uma diferença entre os modelos.

Portanto, antes da compra, talvez já não seja suficiente perguntar: “quanto consigo cobrar por este imóvel?”

Também é necessário perguntar: “de que maneira pretendo gerar essa renda?”

A tributação pode influenciar qual imóvel comprar

Esse é um dos efeitos mais interessantes da Reforma Tributária para o investidor imobiliário.

Tradicionalmente, o planejamento tributário muitas vezes acontece depois da formação da carteira. Primeiro, os imóveis são comprados. Depois, o patrimônio cresce. Somente então surge a discussão sobre holding, reorganização patrimonial ou eficiência tributária.

Com o novo sistema, pode fazer mais sentido antecipar parte dessa análise.

Antes da próxima aquisição, podem ser comparados cenários como:

• um imóvel residencial de maior valor;
• várias unidades residenciais menores;
• imóveis comerciais;
• locação residencial tradicional;
• locação de curta duração;
• aquisição na pessoa física;
• ou aquisição por uma estrutura societária já existente ou planejada.

Não existe uma alternativa universalmente melhor. O ponto é que elas podem produzir resultados diferentes mesmo quando a renda bruta projetada é semelhante.

Pessoa física ou holding continua sendo uma decisão relevante

Depois de escolher o tipo de imóvel e a estratégia de exploração, existe ainda a estrutura por meio da qual ele será mantido. Pessoa física e pessoa jurídica estão sujeitas a regras próprias.

No caso da pessoa física, a incidência do IBS e da CBS sobre as operações imobiliárias depende do enquadramento nos critérios específicos estabelecidos pela legislação. Na pessoa jurídica sujeita ao regime regular, os novos tributos passam a integrar diretamente a projeção da atividade de locação.

Por isso, não é adequado partir da premissa de que manter o patrimônio no CPF ou colocá-lo em uma holding será sempre melhor. A análise precisa considerar o patrimônio concreto, sua renda e a estratégia pretendida para os próximos anos.

A ordem das perguntas também importa. Antes de perguntar apenas: “PF ou PJ?” talvez seja necessário saber: “qual carteira imobiliária estou tentando construir?”

Mais imóveis também significam outros custos e riscos

A diferença tributária entre uma carteira pulverizada e uma carteira concentrada não pode ser analisada isoladamente.

Dez imóveis significam mais contratos, mais inquilinos, mais manutenções e uma operação potencialmente mais complexa.

Por outro lado, a pulverização pode reduzir o impacto da vacância. Se um único imóvel gera R$ 10 mil mensais e fica desocupado, a receita dessa carteira pode cair integralmente naquele período. Em uma carteira composta por dez unidades de R$ 1 mil, a desocupação de uma delas representa uma perda muito menor da receita total.

Também podem existir diferenças relevantes de valorização, liquidez, custo condominial, administração e manutenção.

Portanto, não se trata de escolher imóveis apenas em função do tributo. Trata-se de acrescentar a tributação às demais variáveis que já deveriam fazer parte da decisão.

A melhor carteira não é necessariamente a que possui o maior aluguel bruto

Imagine duas carteiras que produzem R$ 120 mil de aluguel por ano. O número é igual. O resultado pode não ser.

• Uma pode se beneficiar mais do redutor social. Outra pode ter custos de administração menores.
• Uma pode possuir maior diversificação. Outra pode apresentar contratos mais longos.
• Uma pode estar concentrada em imóveis residenciais. Outra pode possuir imóveis comerciais.
• Uma pode ser mantida na pessoa física. Outra, em uma holding.

Por isso, receita bruta não é resultado líquido.

O que importa é quanto aquela carteira efetivamente produz depois de considerados tributação, despesas, riscos e características da estrutura utilizada.

A Reforma Tributária aproxima a decisão de investimento do planejamento patrimonial

Talvez essa seja a principal mudança de perspectiva.

A tributação deixa de ser apenas uma consequência de um patrimônio que já existe. Ela passa a ser uma das informações relevantes para decidir como esse patrimônio será construído.

Para quem pretende continuar investindo em imóveis, a análise pode envolver simultaneamente:

1. o tipo de imóvel;
2. o valor individual dos aluguéis;
3. a quantidade de unidades;
4. a finalidade residencial ou comercial;
5. o modelo de locação;
6. o risco de vacância;
7. a rentabilidade esperada;
8. a estrutura em pessoa física ou jurídica;
9. e o horizonte de manutenção do investimento.

A Reforma Tributária não determina qual imóvel deve ser comprado. Mas torna menos eficiente analisar cada aquisição isoladamente.

O planejamento pode começar antes do próximo imóvel

Para quem já possui um patrimônio imobiliário, continua fazendo sentido avaliar se os imóveis devem permanecer na pessoa física ou ser incorporados a uma holding.

Mas, para quem ainda pretende ampliar a carteira, existe uma oportunidade adicional. Em vez de comprar primeiro e estruturar depois, é possível projetar antecipadamente como as próximas aquisições irão se integrar ao patrimônio existente.

Na Finvity, a comparação entre pessoa física e holding permite analisar diferentes estruturas patrimoniais e tributárias e projetar os efeitos das escolhas realizadas ao longo do tempo.

A tecnologia não escolhe o imóvel nem substitui a análise financeira do investimento. Ela permite enxergar uma dimensão que a simples comparação de rentabilidade pode esconder: dois patrimônios que geram a mesma receita não necessariamente produzem o mesmo resultado.

Com o IBS, a CBS e as regras específicas para o setor imobiliário, a pergunta deixa de ser apenas: “quanto este imóvel rende?”

E passa a ser: “quanto ele rende, como essa renda será tributada e como esse ativo se encaixa na estratégia do patrimônio como um todo?”